Si toi aussi tu fais partie de celles qui aiment repousser ce qui ne les intéresse pas ou éviter les sujets qui font peur, alors l’article qui va suivre risque de te bousculer un peu. On va parler de fiscalité en location saisonnière.
Je ne compte plus le nombre de fois où une amie m’a dit qu’elle n’investissait pas son argent parce qu’elle ne voulait pas « se coltiner la fiscalité ». Et qui pourrait lui en vouloir ?
Alors, je me lance un défi : te prouver que ce n’est pas si compliqué que ça en a l’air. Tu peux trouver les réponses à tes questions, à condition d’y mettre un peu de méthode. Et tu es parfaitement capable de maîtriser ce pan de ton projet.
La fiscalité location saisonnière ne doit pas être un frein à ta décision de te lancer ou non. Considère-la comme un cadre, une structure, voire une alliée qui sécurise ton investissement. En l’abordant de front, tu vas bâtir un projet solide, sécurisé et pérenne.
Les fondamentaux de la fiscalité en location saisonnière
Pour te lancer dans une activité de location saisonnière, tu dois comprendre trois éléments à la fois distincts et complémentaires :
- le statut juridique,
- le statut fiscal,
- et le régime d’imposition.
Ce sont ces trois paramètres que tu devras définir au moment de lancer ton activité.
Statuts juridiques : EI, société ou SCI, comment choisir ?
Le statut juridique, c’est le cadre légal dans lequel tu exerces ton activité. Autrement dit, c’est la forme que prend ton projet aux yeux de l’État.
Tu ne peux pas simplement commencer à louer ton bien immobilier et encaisser des loyers : il faut que ton activité existe juridiquement.
Ton statut juridique va définir les règles de fonctionnement de ton activité, notamment :
- Qui est légalement responsable ;
- Au nom de qui l’activité est enregistrée ;
- Comment tu dois tenir ta comptabilité ;
- Ce que tu risques en cas de souci (impayé, sinistre, contrôle…).
Pour une activité de location courte durée, tu as généralement le choix entre deux statuts juridiques :
- En nom propre (personne physique) : c’est la forme la plus simple pour débuter.
- Via une société (personne morale), comme une SARL, SCI ou EURL : c’est plus judicieux si tu souhaites t’associer ou viser une rentabilité à moyen ou long terme. Dans ce cas, tu devras choisir le statut qui correspond le mieux à ton projet, à l’imposition qui en découle et à tes objectifs personnels en tant qu’hôte.
Le statut et le régime fiscal de ta location courte durée en nom propre
Une fois que tu as choisi ton statut juridique, tu vas devoir déterminer ton statut fiscal. Ce dernier définit la nature de ton activité aux yeux de l’administration : s’agit-il d’une activité commerciale ou civile ?
Du statut juridique que tu choisis découle ton régime fiscal, autrement dit la manière dont ton activité sera imposée.
Si tu optes pour le statut juridique en nom propre, tu seras automatiquement soumise au statut fiscal LMNP (le fameux !).
LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Comme son nom l’indique, tu loues un logement meublé, mais ce n’est pas ton activité principale. Ou alors, cela peut être ton activité principale, à condition de ne pas dépasser 23 000 € de recettes par an.
En revanche, si tu gagnes plus de 23 000 € par an avec ta location courte durée et que ces revenus représentent plus de 50 % de tes revenus globaux, tu passes alors au statut fiscal LMP (Loueur Meublé Professionnel).
À partir de là, deux régimes fiscaux sont possibles :
Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Le régime Micro-BIC est le plus simple :
aucune comptabilité obligatoire.
Tu déclares simplement le montant total de tes loyers perçus à l’impôt sur le revenu. L’État applique alors un abattement forfaitaire de :
- 50 % sur tes recettes (ou 71 % si ton logement est classé en meublé de tourisme).
C’est un peu comme s’il considérait que ces pourcentages couvrent tes frais de gestion.
Ce régime est idéal pour les débutantes, simple, rapide et sans prise de tête…
Sauf si tu as beaucoup de charges réelles.
Si tes charges dépassent 50 % (ou 71 % dans le cas d’un logement classé), ce régime devient moins intéressant. D’où l’importance d’estimer précisément tes charges en amont.
Le régime réel simplifié
Si tu choisis le régime réel simplifié, tu dois effectivement t’attendre à un peu plus de paperasse.
Tu devras :
- Tenir une comptabilité détaillée,
- Déclarer chaque dépense liée à ton activité,
- Et, très probablement, faire appel à un expert-comptable.
C’est un coût, bien sûr, mais souvent rentabilisé, surtout si tu as beaucoup de charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).
L’un des grands avantages du régime réel, c’est que tu peux amortir ton bien immobilier : autrement dit, déduire sa valeur petit à petit de ton revenu imposable.
C’est donc un régime fiscal optimisé, plus avantageux que le Micro-BIC, surtout si tu vises une activité rentable à long terme.
Le statut et le régime fiscal de ta location saisonnière en société
Les choses se compliquent un peu si tu choisis d’exercer ton activité de location courte durée via une société.
Dans ce cas, tu auras le choix entre plusieurs formes juridiques (SCI, SARL, EURL…) et chacune a ses propres règles et régimes fiscaux, avec des implications très différentes.
Je te propose ici de faire un tour d’horizon des statuts les plus courants en location courte durée.
La SARL (ou EURL si tu es seule)
Avec une SARL, ton activité est obligatoirement considérée comme commerciale, ce qui détermine ton statut fiscal.
L’impôt sur les sociétés (IS)
Par défaut, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Concrètement, cela signifie que :
- tu payes 15 % d’impôts sur les bénéfices jusqu’à 42 500 €,
- puis 25 % au-delà.
Ce régime est intéressant fiscalement…
Mais attention : il devient moins avantageux si tu souhaites te verser un salaire, car tu seras imposée deux fois :
- Une première fois via l’impôt sur les sociétés ;
- Une seconde fois via les impôts sur le revenu (dividendes ou rémunération).
Il est cependant moins favorable à la revente : tu ne bénéficies pas d’abattement pour durée de détention, et la plus-value est intégralement imposée à l’IS.
Cette structure juridique associée à ce régime fiscal est intéressante si ton objectif est :
- de monter une structure professionnelle (qui protège ton patrimoine personnel),
- de créer une activité scalable (acheter un bien, puis un deuxième, etc.),
- de bénéficier de l’amortissement (répartir le coût du bien sur plusieurs années),
- de capitaliser dans ta société, sans te verser immédiatement de revenus personnels.
- L’impôt sur le revenu (IR)
Il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pendant 5 ans maximum dans le cas d’une SARL de famille (les associés doivent être exclusivement des membres de ta famille : parents, enfants, conjoints).
Les bénéfices de ton activité seront alors directement intégrés à ton revenu personnel.
Tu peux donc bénéficier des avantages du régime réel (comme en LMNP) : amortissement du bien, déduction des charges, etc.
Tu bénéficies également, à la revente, d’un abattement fiscal, mais seulement après 22 à 30 ans de détention.
Cette structure juridique associée à ce régime fiscal est intéressante si ton objectif est :
- d’investir en famille,
- de percevoir directement les revenus de ton activité,
- et de profiter d’une fiscalité simple et stable à moyen terme (avec une revente anticipée possible).
La SCI (Société Civile Immobilière)
Par défaut, la SCI n’est pas adaptée à la location saisonnière, car cette activité est considérée comme commerciale. Si tu veux exploiter un bien en courte durée via une SCI, tu dois obligatoirement opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans ce cadre, les bénéfices sont imposés comme en SARL à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà, après déduction des charges et amortissements. Si tu te verses des dividendes, ils seront ensuite imposés à 30 %. Résultat : une double imposition, sur la société puis sur les revenus personnels.
La SCI présente toutefois des avantages. Elle offre plus de souplesse que la SARL pour gérer un ou plusieurs biens en famille ou en couple. Elle ne nécessite pas de cotisations sociales si tu ne te verses pas de rémunération, et il est facile de céder des parts.
Ce montage peut donc convenir si ton objectif est de gérer un patrimoine commun sans créer une structure commerciale active.
En revanche, pour un projet ambitieux avec plusieurs logements, des prestations ou des salariés, la SCI atteint vite ses limites. Elle ne bénéficie pas de la même crédibilité qu’une société commerciale auprès des banques, et reste peu adaptée à une logique de développement ou de délégation.
Tu vois ? Ce n’est pas si compliqué de comprendre les bases de la fiscalité d’une location saisonnière.
Tu dois :
- connaître les statuts juridiques et les régimes fiscaux de base,
- les comparer selon ta situation, tes objectifs, et ton projet de vie.
Il existe d’autres formes juridiques spécifiques, mais elles ne concernent que des situations particulières. Je préfère ne pas t’encombrer ici avec des cas exceptionnels.
Anticiper les risques liés à la fiscalité en location saisonnière
Pour choisir ton statut juridique en pleine conscience, tu dois aussi être capable d’anticiper les risques liés à ton activité.
Que se passe-t-il si tu ne loues pas ? Si ton chiffre d’affaires ne suffit pas à couvrir tes charges ? Comment faire face à un emprunt à rembourser sans rentrée d’argent ?
Je suis sûre que tu t’es déjà posé ces questions — et peut-être même qu’elles t’ont donné quelques sueurs froides. C’est normal. Si tu choisis un statut en nom propre, tu es personnellement responsable des dettes et des engagements liés à ton activité.
Mais ne t’inquiète pas : avec un peu d’anticipation, tu peux réduire considérablement ces risques.
Rentabilité et simulations : la première étape pour investir sereinement
Je ne le dirai jamais assez : créer des simulations de rentabilité, c’est essentiel. Ce sont ces scénarios (réalistes et chiffrés) qui te permettront de savoir si ton bien peut s’autofinancer, ou non.
Assurances obligatoires : protège-toi comme une pro
Les assurances PNO (Propriétaire Non Occupant) et la responsabilité civile professionnelle sont indispensables. En cas d’accident, de sinistre ou même de simple litige, elles te protègent financièrement. Si un voyageur se blesse chez toi ou si tu es accusée de trouble de voisinage, c’est l’assurance qui prend le relais — pas ton compte personnel.
Prévoir l’imprévu : pourquoi tu as besoin d’un matelas de sécurité
Même avec un business plan en béton, certaines choses ne sont pas prévisibles. Je te recommande de mettre de côté l’équivalent de 3 à 6 mois de mensualités, pour parer à l’imprévu. Il suffit parfois d’un algorithme capricieux pour que les réservations s’effondrent temporairement.
Le rôle clé du comptable dans ton projet immobilier
Un bon comptable, c’est ton garde-fou. Il s’assure que toutes les déclarations sont faites dans les temps, qu’aucune erreur ne vienne alourdir ta fiscalité, et il peut aussi t’alerter si ton modèle économique commence à dériver.
Réglementation et obligations locales : reste dans les clous
Évite à tout prix les “arrangements” ou les oublis. La réglementation s’est déjà beaucoup durcie, et tout indique qu’elle continuera dans cette direction. Pour ta tranquillité d’esprit, agis dans les règles. Crée une activité propre, déclarée, conforme : ta sérénité en dépend.
Mariage et régime matrimonial : un impact sous-estimé
On n’en parle pas assez, mais si tu es mariée, ton régime matrimonial peut avoir un impact énorme. Si tu es sous le régime de la communauté légale (le cas par défaut sans contrat de mariage), ton conjoint pourra revendiquer 50 % de la valeur nette du bien, même si tu l’achètes seule.
Et inversement, en nom propre, tu engages aussi ses biens. En cas de dettes, les créanciers peuvent saisir le patrimoine commun (y compris votre résidence principale).
Protège-toi, protège ta famille. Pense à ajouter une clause de remploi dans l’acte d’achat, à changer de régime matrimonial, ou à créer une société pour sécuriser juridiquement ton projet.
Tout ce que tu dois prévoir côté administratif
Le troisième élément induit par la fiscalité de la location saisonnière, et qui donne des boutons à beaucoup d’entre nous : la gestion administrative.
Oui, tu le sais déjà : gérer une location courte durée, ce n’est pas « juste » publier une annonce sur Airbnb. C’est une véritable activité commerciale. Et pour ne pas te faire épingler, il va falloir rester dans les clous et respecter certaines règles.
Mais tu vas voir, en réalité, ce n’est pas si terrible que ça.
Ouvrir un compte bancaire dédié à ton activité
Ce n’est pas obligatoire en LMNP, mais vivement recommandé. Cela permet de séparer tes flux financiers (loyers, charges, remboursements…) et de faciliter la gestion quotidienne, notamment pour ton expert-comptable.
S’inscrire à l’INSEE
Cette démarche te permet d’obtenir un numéro SIRET, ce qui officialise ton statut de loueur en meublé touristique. Ce numéro est essentiel pour contracter un prêt, souscrire à certains services pros ou simplement exercer dans un cadre légal.
Créer ton espace professionnel sur impots.gouv.fr
C’est indispensable pour rester en règle, suivre tes obligations fiscales, faire tes déclarations et payer les impôts liés à ton activité de location courte durée.
Tenir une comptabilité simplifiée ou complète
Seul le régime micro-BIC en LMNP permet de s’en passer. Dans tous les autres cas, même si le recours à un expert-comptable n’est pas toujours obligatoire (sauf en société), il est vivement conseillé pour éviter les erreurs et optimiser ta gestion.
Conserver les pièces justificatives pendant 10 ans
Dès le départ, pense à mettre en place un système d’archivage clair et rigoureux. Tu dois pouvoir prouver chaque chiffre inscrit dans ta comptabilité.
Déclarer et collecter la taxe de séjour
Cette taxe est souvent collectée automatiquement par les plateformes (Airbnb, Booking, etc.). Mais si tu optes pour une stratégie de réservations directes, renseigne-toi auprès de ta mairie ou communauté de communes pour connaître les modalités exactes.
Déclarer ton activité à la mairie
Dans certaines communes, tu devras obtenir un numéro d’enregistrement pour exercer légalement. Depuis novembre 2024, l’État a renforcé les pouvoirs des mairies dans ce domaine. Dans certains cas, tu devras même obtenir une autorisation de changement d’usage, par exemple si tu transformes un logement d’habitation en meublé touristique.
Anticiper la CFE (cotisation foncière des entreprises)
Il s’agit d’un impôt local, dû chaque année dès lors que tu exerces une activité professionnelle non salariée, même en nom propre. Le montant varie selon les communes, mais se situe généralement entre 250 € et 1 000 € par an.
Bien s’entourer pour sécuriser ton projet locatif
Tu l’auras compris, en matière de fiscalité en location saisonnière, il y a de nombreux détails à prendre en compte. Tu peux tout à fait prendre seule tes décisions, à condition de faire tes recherches et d’avoir assez de recul pour analyser ta situation avec un regard objectif, presque technique.
Mais si ce n’est pas le cas — et c’est tout à fait normal — tu peux aussi t’entourer de professionnels pour t’accompagner, t’aiguiller, ou simplement répondre à une question précise.
Le notaire : ton allié pour protéger ton achat et ton couple
Fais appel à un notaire si tu as des doutes concernant ton régime matrimonial et ses conséquences sur ton achat. C’est lui qui pourra t’aider à rédiger une clause de remploi si tu finances seule, ou à changer de régime matrimonial si besoin (par exemple, passer en séparation de biens).
Il t’aidera aussi à sécuriser l’acte d’achat et les clauses importantes du compromis. Choisis-le avec soin : c’est ton meilleur allié face à ton agent immobilier. C’est également le seul professionnel habilité à organiser la transmission de ton patrimoine, si tu souhaites par exemple léguer ton activité à tes enfants.
L’expert-comptable : ton GPS fiscal du quotidien
Il est essentiel pour t’aider à choisir entre micro-BIC et régime réel, notamment via une simulation. Il pourra ensuite t’assister dans la déclaration fiscale annuelle, la gestion des amortissements si tu es au réel, et bien sûr dans toute la comptabilité si tu crées une société (ce qui est alors obligatoire).
Consulte-le dès que ton projet est chiffré, idéalement avant de signer l’acte d’achat.
L’avocat fiscaliste ou patrimonial : pour les projets complexes ou patrimoniaux
Si ta situation est complexe (revenus mixtes, indivision, expatriation, entreprise déjà existante…), un avocat fiscaliste est le plus à même de t’accompagner. Il saura t’orienter vers la bonne structure (LMNP, SARL, SCI…) avec une approche globale et patrimoniale. Il pourra aussi sécuriser la revente, la transmission ou l’optimisation successorale.
Pense à le consulter si tu possèdes déjà plusieurs biens ou si tu vises une transmission optimisée.
Le conseiller en gestion de patrimoine : pour construire une vision long terme
Si tu es déjà dans une dynamique d’investissement, il t’aidera à construire une stratégie long terme, en optimisant ta fiscalité, tes revenus et ta transmission. Il pourra aussi évaluer si la location courte durée est adaptée à ton profil financier.
C’est lui qui t’aidera à articuler ton projet immobilier avec ton projet de vie, ton niveau de risque, et ta vision de l’avenir (indépendance financière, retraite anticipée, diversification…).
Le coach location courte durée : pour transformer ton projet en véritable business
Évidemment, je ne peux que te recommander de faire appel à un accompagnant spécialisé.
Quelqu’un qui fait le lien entre la fiscalité et le modèle économique de ta future activité.
Tu trouveras de nombreuses ressources sur l’optimisation d’un bien… mais bien peu t’aideront à structurer ton projet comme une entreprise.
Un coach peut t’accompagner dans :
- la clarification de tes objectifs ;
- la compréhension du métier d’hôte ;
- et la mise en œuvre concrète de ton activité.
Consulte un expert dès que ton idée devient sérieuse et que tu veux avancer vite et sereinement, sans t’enliser dans l’administratif.
La meilleure fiscalité, c’est celle qui respecte ton projet de vie
On pense souvent que la fiscalité est ce qu’il y a de plus éloigné d’un projet de vie : rigide, froid, opaque, codifié… Pourtant, pour être vraiment optimisée, la fiscalité de ta location courte durée doit s’aligner avec ta situation personnelle, tes valeurs et ta vision à long terme.
Il n’existe pas de meilleure fiscalité universelle. Si un expert t’assure que pour ouvrir un Airbnb « il faut absolument choisir tel ou tel statut parce que c’est le plus rentable », fuis !
La seule bonne fiscalité, c’est celle qui protège ce que tu construis, respecte ta réalité, et soutient tes objectifs.
Pour la définir, pose-toi les bonnes questions :
- Quel est ton objectif ?
- Quel rythme de travail souhaites-tu ?
- Quelle charge mentale es-tu prête à porter ?
- Ton projet est-il temporaire ou durable ?
- Veux-tu investir seule ou à deux ? Et sous quel régime matrimonial ?
Plus tu prendras le temps de faire cette introspection, plus tes choix fiscaux seront pertinents, solides et durables.
Et si la fiscalité devenait enfin un levier pour ton projet, et non un frein ?
Alors oui, la fiscalité de ta location saisonnière est un pilier important de ton investissement. Elle est même la traduction concrète de la raison d’être de ton projet. Il est donc primordial de t’y pencher avec sérieux.
Prends le temps de réfléchir à ce que tu veux vraiment : pourquoi tu te lances, comment tu veux intégrer ce projet dans ta vie, à quoi il doit ressembler. C’est à partir de cette réflexion que tu pourras choisir la structure, la fiscalité et les outils qui te protégeront et valoriseront ton investissement.
J’espère que cet article t’aura permis d’y voir plus clair et, surtout, de dédramatiser la fiscalité.
Et si malgré tout cela reste un sujet qui t’angoisse, ne le laisse pas t’empêcher de te lancer. Entoure-toi de professionnels de confiance. Pose-leur toutes tes questions, demande-leur de t’expliquer les choses en détail, de vulgariser si nécessaire.
Mais attention : s’ils ne prennent pas le temps de comprendre ta situation, de t’écouter, de t’expliquer comment ça fonctionne (n’oublie pas, c’est toi la cheffe de ton entreprise), alors change. Trouve quelqu’un de bienveillant, qui prend ton projet au sérieux, même s’il est modeste.
Avec ma formation Première Clé, je te propose de construire ton business plan pas à pas, pour que tu puisses te présenter face à ces professionnels avec confiance, maîtriser ton projet dans les moindres détails, et exposer clairement tous tes besoins.
